Planejamento de Cidades e suas Dificuldades.

A lei e as obras urbanísticas podem fazer triplicar o valor de um terreno, sem nenhum investimento do seu proprietário.

Isso se dá quando a prefeitura ou a câmara dos vereadores mudam o coeficiente de aproveitamento, que vem a ser a área máxima permitida para a construção em função do tamanho do lote, ou mudam o uso , transformando um terreno rural em urbano, ou autorizam uso comercial, construções de apartamentos e etc.

Essas mudanças são feitas através de leis municipais de parcelamento, de uso de ocupação do solo, que dividem a cidade em zonas homogêneas, e estabelece o que pode ser feito em cada parte da cidade, como numero de lotes, que tipo de uso, a área máxima de construção e etc.

As Leis Municipais de Parcelamento e de Uso e Ocupação do Solo, tem sido os instrumentos mais aplicados no planejamento das cidades, mas historicamente, criam regras e exigências que não consideram a cidade real.

Por exemplo, quando restringem a construção de várias moradias a um lote, ou a instalação de pequenas e etc., enfim regras que só conseguem ser aplicadas, na parte mais rica da cidade, na cidade planejada, que por estar dentro das regras se torna a “cidade legal”, com imóveis registrados em cartório aumentando seu valor.

Em geral as normas não incluem favelas, e os loteamentos irregulares, que são invisíveis aos olhos dos planejadores. Um dos fatores desse distanciamento, entre a prática dos planejadores e legisladores e a realidade urbana, vem de uma formação que superestima o papel da técnica no planejamento e no conteúdo das leis na tentativa de reproduzir uma cidade ideal, sem tensões ou conflitos. Por isso é chamado de planejamento tecnocrático.

Os planejadores e os vereadores em regra, só conseguem controlar as construções das classes médias e altas, proprietários, imobiliárias e etc., e o restante do município, assim a cidade real cresce no sentido contrário do proposto. Ou seja, o resto do município se torna terra sem plano e sem lei, deixado a mercê dos loteadores clandestinos, sem exigências de infraestrutura, sem controle da ocupação das áreas destinadas à preservação ambiental, e etc...

Esses planos e leis, que se propunham a resolver o caos urbano acabam realimentando a roda discriminatória do mercado imobiliário. E os técnicos, intencionalmente ou não, se tornam instrumento dos interesses políticos e financeiros dos mercados formal e paralelo.

Rolnik afirma que ao dificultar a “legalização” a regulação acaba contemplando aqueles que já estão contemplados, ou seja, a minoria de alta renda. Enquanto a legislação opera a segregação, a enorme distância entre o modelo ideal do zoneamento e a cidade real abriram grandes oportunidades para negociatas, corrupção e construção de currais eleitorais, pois as únicas possibilidades abertas de obtenção de equipamentos e infraestrutura, para aqueles que estão à margem da lei, envolvem a troca de votos por favores ou exceções legais, como o pagamento de propina para a legalização ou a não fiscalização das irregularidades.


Vinícius Madureira- Gestão Planejamento de Cidades